تعاونیهای مسکن با این هدف شکل میگیرند که به خانهدار شدن اعضای خود کمک کنند. در این روش، افراد با عضویت در تعاونی و پرداخت آورده (سرمایه)، در تأمین زمین و اجرای پروژه مسکن مشارکت میکنند. در مقابل این وظایف، هر یک از اعضای تعاونی مسکن، از حقوق متعددی همچون اطلاع از وضعیت مالی و روند اجرای پروژه، تحویل ملک و انتقال سند در چارچوب تعهدات تعاونی برخوردار میشوند.
بااینحال همیشه مسیر تحویل ملک از جانب تعاونیهای مسکن بدون مشکل پیش نمیرود. گاهی پروژه سالها به تأخیر میافتد، مبالغی بیشتر از مبلغ درج شده در قرارداد از اعضا مطالبه میشود یا مشکلات مربوط به زمین و سند، اعضا را درگیر اختلاف میکند.
در این راستا و برای اطلاع از اینکه در اینگونه شرایط چه حق و حقوقی دارید، ابتدا باید مشکلات حقوقی رایج در تعاونیهای مسکن را بشناسید. در ادامه، ۵ مورد از مشکلات حقوقی تعاونیهای مسکن را توضیح میدهیم تا شناخت کافی نسبت به همه جوانب این موضوع داشته باشید.
مهمترین مشکلات حقوقی اعضای تعاونیهای مسکن و راهکارهای آن
در بسیاری از پروژههای اعلامی از سوی تعاونیهای مسکن، افراد به امید خانهدار شدن، بخش قابل توجهی از سرمایه خود را در اختیار این تعاونیها میگذارند. با این حال، وجود پروندهها و دعاوی متعدد در مراجع قضایی درباره تعاونیهای مسکن نشان میدهد که بیاطلاعی از حقوق و تعهدات قانونی، میتواند اعضا را با مشکلات جدی مواجه کند.
به همین دلیل اعضا باید پیش از ورود به یک پروژه، وضعیت حقوقی تعاونی، قرارداد فیمابین، زمین پروژه و نحوه تأمین مالی آن را در کنار یک وکیل ملکی باتجربه، ارزیابی کنند. ازاینرو، در ادامه مهمترین مشکلات حقوقی تعاونیهای مسکن و راهکارهای مواجهه با آنها را بررسی میکنیم تا با بخشی از چالشهایی که ممکن است اعضای تعاونی با آن مواجه شوند، آشنا شوید.
یک) مشکلات مربوط به مالکیت زمین، نوع کاربری و فروش مال غیر
یکی از مهمترین ریسکهایی که در پروژههای تعاونی مسکن شاهد آن هستیم، وضعیت زمین پروژه است. بهطورکلی، تعاونی زمینی را برای ساخت مسکن اعضا خریداری میکند؛ اما متأسفانه زمین در مواردی نظیر وضعیت مالکیت، کاربری ملک یا امکان دریافت مجوزهای ساختمانی از سوی شهرداری، مشکلات حقوقی فراوانی دارد.
خرید زمین دارای کاربری نامناسب، وجود معارض، مشخص نبودن مالک واقعی یا انتقال ملکی که فروشنده اختیار قانونی نسبت به آن ندارد، میتواند پروژه را با اختلافات پیچیدهای مواجه کند. در چنین شرایطی سالها است که اعضا علیرغم پرداخت تمام مبالغ مشخص شده در قرارداد، امکان ساخت نداشته و از سوی دیگر نمیتوانند ملک را بهصورت قانونی به شخص دیگری انتقال دهند. راهکارهایی که در اینجا توصیه میکنیم عبارتاند از:
- تنظیم یک قرارداد حرفهای و استاندارد توسط وکیل شرکت های تعاونی و مشخص کردن تعهدات تعاونی
- بررسی وضعیت ثبتی، استعلام مالکیت زمین، کاربری آن. اینکه آیا زمین مجوزهای لازم شهرداری را میتواند دریافت کند یا نه نیز اهمیت بالایی دارد.
- مراجعه به وزارت تعاون در صورت وجود تخلف یا ایراد در عملکرد تعاونی
اگر زمین پروژه هنوز سند ندارد یا زمین دارای سند عادی باشد، باید منتظر بروز اختلافات و چالشهای حقوقی متعدد باشید.
دو) تأخیر در ساخت و تحویل واحد مسکونی
تأخیرهای طولانی در اجرای پروژه و انقضای مدت قرارداد از دیگر اختلافات شایعی است که اعضای تعاونیهای مسکن با آن سروکار دارند. گاهی اعضا مطابق مفاد قرارداد تمام یا بخش عمده آورده خود را پرداخت کردهاند، اما پروژه در موعد مقرر به پایان نمیرسد و تحویل واحد نیز برای چند سال به تعویق میافتد.
این وضعیت فقط به معنای دیرتر خانهدار شدن اعضا نیست. احتمالا اعضا در این مدت مجبور به پرداخت اجارهبهای بیشتر میشوند و از طرف دیگر، ارزش واقعی مبلغی که سالها قبل برای پروژه پرداخت کردهاند نیز روزبهروز کمتر میشود. راهکارهای حقوقی برای پیشگیری از این وضعیت را در موارد زیر باید خلاصه کنیم:
- درج زمانبندی پیشرفت کار و شروطی که تعاونی را ملزم به انجام تعهداتش کند
- ثبت و نگهداری تمام رسیدهای پرداخت و مکاتبات با تعاونی
- پیشبینی وجه التزام برای تأخیر در اجرای پروژه و تحویل واحد
- طرح دعوای حقوقی برای مطالبه خسارت یا وجه التزام قراردادی در دادگاه
- ارسال اظهارنامه رسمی در صورت تأخیر در اجرای پروژه یا انجام ندادن تعهدات
سه) تحویل واحد بدون انتقال سند رسمی
اتمام پروژه ساخت به معنای پایان اختلافات حقوقی نیست. در بسیاری از پروندهههای مربوط به تعاونی مسکن، پروژه تکمیل شده و حتی برخی اعضا واحد خود را تحویل گرفتهاند؛ اما انتقال سند رسمی به نام هر یک از اعضا همچنان انجام نشده است. برای جلوگیری از ایجاد این وضعیت راه حل چیست؟
در این وضعیت باید ابتدا بدانیم که سند مالکیت زمین در اختیار چه شخص یا نهادی است، وضعیت ثبتی پروژه چگونه است و تعاونی طبق قرارداد چه تعهدی برای انتقال سند بر عهده دارد. همچنین بررسی این موضوع که آیا پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و سایر مقدمات لازم برای انتقال سند فراهم شده است یا خیر نیز بسیار ضرورت دارد.
اگر تعاونی با وجود فراهم بودن شرایط، از انجام تعهد خود برای انتقال سند خودداری کند، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راه گشا است. البته انتخاب عنوان دعوی و خوانده یا خواندگان دعوی، تنظیم ستون خواسته در دادخواست و تدوین متن دادخواست به وضعیت ثبتی ملک و مدارک موجود شما بستگی دارد.
به همین دلیل، پیش از طرح دعوی باید اسناد مالکیت، قرارداد، رسیدهای پرداخت و مدارک مربوط به پروژه توسط یک وکیل متبحر در امور تعاونی مسکن همچون اقای حسین اقدامی، بررسی شوند تا مسیر قانونی متناسب با همان پرونده دراختیارتان قرار گیرد.
چهار) مطالبه آوردههای جدید و افزایش هزینههای پروژه
در برخی از اوقات، اعضای تعاونی پس از پرداخت مبالغ قابل توجه، با درخواستهای جدید برای واریز وجه مواجه میشوند. افزایش هزینه ساخت در یک پروژه ساختمانی ممکن است دلایل مختلفی مثل افزایش هزینه مصالح، تورم بالا و… داشته باشد؛ اما هر مطالبهای را نمیتوان بدون بررسی، قانونی یا غیرقانونی دانست. راهکار این مشکل حقوقی چیست؟
- از تعاونی راجع به اینکه مبلغ جدید بر چه اساسی مطالبه شده است و وجاهت قانونی دارد، توضیح بخواهید.
- قرارداد، اساسنامه، مصوبات مجمع عمومی و گزارشهای مالی تعاونی میتوانند در شفافیت بیشتر شرایط مطالبه وجه تأثیرگذار باشند. مثلا اگر افزایش هزینه بر اساس شرایطی باشد که اعضا در زمان انعقاد قرارداد پذیرفتهاند، وضعیت با حالتی که مبلغ جدید بدون مبنای قراردادی یا تصمیم معتبر مطالبه شده، متفاوت خواهد بود.
- شما بهعنوان عضو تعاونی میتوانید ابتدا از هیئتمدیره درباره علت افزایش مبلغ و نحوه محاسبه آن توضیح کتبی بخواهید و اسناد مالی مرتبط با پروژه را بررسی کنید.
در صورت وجود اختلاف، بررسی دقیق قرارداد و مصوبات تعاونی مشخص میکند که چه اقدامی برای اعتراض یا مطالبه وجه امکانپذیر است. البته، تشخیص این مطلب با وکیل متخصص در حوزه تعاونی مسکن است.
پنج) نبود شفافیت مالی و سوءمدیریت تعاونی
عدم ارائه گزارشهای مالی روشن، مشخص نبودن هزینههای پروژه، تصمیمگیریهای غیرشفاف یا عدم پاسخگویی مناسب هیئتمدیره میتواند زمینهساز ایجاد اختلاف میان اعضا و مدیران تعاونی باشد. متأسفانه در برخی موارد نیز ورود افراد فاقد تخصص کافی به مدیریت پروژههای ساختمانی، تصمیمهای نادرست را به دنبال دارد.
عضو تعاونی برای دفاع از حقوق خود نباید تنها به اعتراض شفاهی اکتفا کند. بررسی اساسنامه، حضور در مجامع عمومی، مطالبه گزارشهای مالی و نگهداری مکاتبات و مستندات میتواند در روشن شدن وضعیت پروژه مؤثر باشد.
اگر شواهدی از تخلف یا سوءاستفاده وجود دارد، باید با توجه به ماهیت و نوع تخلف، مسیر حقوقی یا کیفری مناسب را انتخاب کنید. تشخیص مسیر درست، نیازمند بررسی اسناد و شرایط واقعی پرونده است؛ بنابراین اگر دانش و تجربه حقوقی کافی ندارید، بدون دریافت مشاوره از وکیل در این مسیر گامی برندارید.
چنانچه درمورد هر یک از مشکلات مطرحشده به راهنمایی، مشاوره، تدوین لایحه، تنظیم دادخواست یا سایر اقدامات حقوقی نیاز دارید، میتوانید با مراجعه به سایت https://eghdamilaw.com از خدمات حقوقی وکلای ملکی این مجموعه بهرهمند شوید.
Loading...
۰ دیدگاه
دیدگاه یا پرسش خود را بنویسید ←هنوز دیدگاهی ثبت نشده است؛ اولین نفر باشید.